2026年作为“十五五”规划开局之年，房地产行业的发展走向不仅关乎民生福祉，更对国民经济稳定运行具有重要支撑作用。近期住建部联合相关部门出台的系列部署，围绕“稳市场、防风险、优供给、促转型”四大核心目标，勾勒出2026年房地产行业的发展蓝图。这一系列政策调整并非简单的短期调控，而是推动行业从“增量扩张”向“存量优化”转型的关键举措，其对房价的影响将呈现结构性分化特征，深刻重塑市场格局。
住建部最新部署的核心逻辑在于“精准施策、双向发力”，通过供需两端的协同调控实现市场平稳运行。在需求端，部署明确延续宽松导向，深化住房公积金制度改革，推动贷款额度提升、异地互认互贷等政策落地，同时支持各地因城施策放宽限购限制、降低首付比例与房贷利率，切实减轻刚需与改善型群体的购房压力。2025年全国已出台超260条公积金优化政策，这一趋势在2026年将持续强化，尤其利好新市民、青年群体的置业需求。在供给端，部署聚焦“控增量、去库存、优供给”三大任务，一方面严格限制低能级城市新增宅地供应，另一方面鼓励收购存量商品房转化为保障性住房，同时有序推动“好房子”建设，通过提升住宅品质适配市场需求升级。
从市场走向来看，2026年房地产行业将告别全域普涨的旧模式，进入“总量趋稳、结构分化”的新阶段。多数权威机构判断，全国房地产市场整体将呈现“止跌回稳”的磨底态势，中金公司预测2026年总住房交易量跌幅将收窄至5.0%，较2025年的6.8%明显改善。区域分化将成为最显著特征：核心城市及重点城市群凭借优质的公共资源与产业支撑，市场需求将率先企稳，尤其是核心区域的优质资产，在政策优化与需求支撑下有望保持价格稳定。以上海核心区为例，2025年房价已逆势上涨0.3%，库存去化周期降至15个月的健康水平，这种态势在2026年有望延续。与之形成对比的是，三四线城市及资源枯竭型城市仍将面临较大去化压力，人口外流与产业薄弱的双重困境将导致房价下行压力持续，部分城市房价可能进一步向合理估值回归。
住建部部署对房价的影响并非单向传导，而是通过政策引导、供需调节与预期管理形成多维作用机制。对于核心城市而言，需求端政策宽松将有效释放积压的改善型需求，而供给端“好房子”建设的推进将提升优质房源的价值支撑，房价大概率呈现“稳中有升”的温和态势，但涨幅将受限于居民收入增长节奏，难以重现过去的高速上涨。对于多数二线城市，市场将呈现“核心区坚挺、非核心区调整”的分化格局，杭州、成都等热点城市的核心板块有望保持稳定，而非核心板块则可能因库存压力出现小幅波动。对于三四线城市，去库存为主的政策导向将主导房价走势，通过购房补贴、降低置换门槛等政策激发刚性需求，助力市场逐步止跌，但房价反弹缺乏基本面支撑，大概率维持低位运行。
值得注意的是，政策部署中“风险防控”与“模式转型”的双重导向，将为房价稳定提供重要保障。住建部联合相关部门推动的房企债务重组、保交楼专项行动等举措，将有效化解行业尾部风险，避免因企业暴雷引发的房价非理性波动。同时，房地产发展新模式的加快构建，通过保障房与商品房双轨并行的机制，既能解决新市民的居住问题，又能通过市场化手段调节商品房市场供需，形成房价稳定的长效支撑。交银国际指出，2026年多数房企保交楼任务将基本完成，企业将腾出更多财务资源用于优质土地投资，这将进一步优化市场供给结构，增强房价稳定性。
对于不同市场主体而言，需精准把握政策导向与市场规律调整策略。对于购房者，核心城市的刚需群体可把握政策宽松窗口期理性入市，改善型需求则应聚焦“好房子”项目，关注住宅品质与长期居住价值；三四线城市购房者则需警惕库存高企区域的投资风险，优先选择核心城区的优质房源。对于房企，应主动适配行业转型趋势，将重心从规模扩张转向产品力提升与风险管理，重点布局核心城市市场，加大绿色智慧住宅的研发投入，同时积极参与城市更新与保障性住房建设，把握政策支持带来的发展机遇。对于地方政府，需严格落实因城施策要求，避免“一刀切”调控，通过优化供地结构、完善配套设施等举措，助力市场形成良性循环。
总体而言，住建部2026年房地产部署的核心目标是推动行业实现“稳中有进”的高质量发展，其对房价的影响本质上是引导市场回归居住属性、实现供需平衡。在政策精准调控与市场自我调节的双重作用下，房价将逐步与经济发展水平、居民收入能力相匹配，形成“核心稳定、区域分化、品质溢价”的新格局。对于整个行业而言，2026年既是磨底复苏的关键期，也是模式转型的攻坚期，唯有顺应政策导向、聚焦核心需求，才能实现可持续发展，为国民经济稳定运行提供坚实支撑。